Empresas que realizam locação de bens móveis e imóveis deverão se adequar às novas exigências de emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026.
A mudança integra o processo de implementação da Reforma Tributária e prevê o registro de informações relacionadas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nessas operações.
A obrigatoriedade foi estabelecida pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e confirmada pelo Comitê Gestor da NFS-e. As novas regras abrangem operações de locação de bens móveis, além de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, respeitadas as exceções previstas na legislação.
Para viabilizar as mudanças, a Nota Técnica 009 promoveu alterações no leiaute do documento fiscal, com a criação de campos específicos e novos códigos de classificação das operações.
Com a proximidade do prazo, empresas e escritórios contábeis precisam revisar contratos, cadastros e sistemas emissores para garantir o correto preenchimento das informações exigidas.
A principal mudança é a inclusão de informações específicas sobre as operações de locação no documento fiscal, permitindo identificar a natureza do fornecimento e registrar os dados necessários à implementação do IBS e da CBS.
A adequação contempla tanto as operações com bens imóveis quanto aquelas envolvendo bens móveis.
As alterações foram introduzidas pela Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, que atualizou a estrutura da NFS-e para atender às exigências da Reforma Tributária.
Entre as principais novidades estão a criação de grupos específicos para identificação das operações imobiliárias e a ampliação da capacidade de registro de bens móveis em um mesmo documento fiscal.
As mudanças no leiaute da NFS-e incluem estruturas específicas para registrar as informações das operações.
No caso dos bens imóveis, foi criado o grupo gLocacao, destinado ao registro das modalidades de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Também foi estruturado o grupo gUnidImob, que permite identificar até 99 unidades imobiliárias em uma única nota fiscal.
Já para os bens móveis, o grupo anteriormente denominado gLocBensMoveis passou a ser chamado bensMoveis, com capacidade ampliada para comportar até 1.000 registros.
As alterações permitem detalhar as operações e organizar as informações necessárias à identificação dos fornecimentos sujeitos às novas regras.
A documentação técnica da NFS-e também prevê códigos específicos para identificar as operações de locação e outras modalidades de fornecimento de bens imóveis.
| Código | Descrição da operação |
|---|---|
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis |
Essas classificações permitem diferenciar as operações de fornecimento de bens dos serviços tradicionalmente registrados na NFS-e.
Por isso, os departamentos fiscais devem revisar os cadastros e verificar se as operações realizadas pela empresa estão corretamente identificadas conforme a documentação técnica.
Apesar da previsão de início das novas exigências em dezembro, nem todas as funcionalidades já estavam disponíveis no ambiente oficial de emissão.
Em comunicado publicado em 29 de outubro de 2026, o Comitê Gestor da NFS-e informou que as funcionalidades relacionadas aos códigos de operações dos grupos 99.02 a 99.04 ainda estavam disponíveis em ambiente de produção restrita, para testes por meio de API.
Isso significa que essas funcionalidades ainda não estavam integralmente liberadas no emissor web nacional.
O órgão também informou que os três primeiros releases das evoluções da Nota Técnica 009 estavam previstos para chegar ao ambiente oficial de produção em 1º de dezembro de 2026.
Até a implantação dessas atualizações, o leiaute oficial continuaria seguindo as regras estabelecidas pelas Notas Técnicas 004 e 007.
Anteriormente, em 20 de outubro, o Comitê Gestor já havia disponibilizado o primeiro release das evoluções da Nota Técnica 009 no ambiente de testes, incluindo a entrada dos novos fatos geradores na API de emissão.
Um dos pontos que merece atenção dos profissionais contábeis é a regra de tolerância técnica estabelecida pelo Comitê Gestor da NFS-e.
Segundo comunicado do órgão, até 31 de dezembro de 2026, a ausência de informações relacionadas ao IBS e à CBS no documento fiscal não provocará rejeição automática da NFS-e pelo sistema nacional.
Entretanto, essa tolerância não representa dispensa da obrigação legal.
A falta dos dados exigidos poderá caracterizar desconformidade com as normas estabelecidas pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, sujeitando o contribuinte às consequências e sanções previstas na regulamentação.
Portanto, mesmo que o sistema não rejeite automaticamente o documento, as empresas devem trabalhar para atender às exigências dentro do prazo estabelecido.
As novas exigências para operações de locação representam mais uma etapa da adaptação dos documentos fiscais ao modelo de tributação estabelecido pela Reforma Tributária.
A inclusão de informações sobre IBS e CBS na NFS-e amplia a necessidade de integração entre os sistemas fiscais, os cadastros empresariais e os processos de emissão de documentos.
Para os contadores, a mudança exige atenção não apenas à atualização dos softwares, mas também à correta identificação das operações realizadas pelos clientes.
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Com o prazo de 1º de dezembro de 2026, revisar contratos, cadastros e sistemas emissores é uma medida importante para reduzir riscos de inconsistências e garantir a conformidade com as novas exigências.
Acompanhar as atualizações do Comitê Gestor da NFS-e também será fundamental, especialmente diante da implementação gradual das funcionalidades previstas na Nota Técnica 009.